Contabilità del contratto di locazione

Un leasing è un accordo in base al quale un locatore accetta di consentire a un locatario di controllare l'uso di immobili, impianti e macchinari identificati per un determinato periodo di tempo in cambio di uno o più pagamenti. Esistono diversi tipi di designazioni di leasing, che differiscono se un'entità è il locatario o il locatore. Le scelte per un locatario sono che un leasing possa essere designato come un leasing finanziario o un leasing operativo. Un locatario dovrebbe classificare un leasing come finanziario quando è soddisfatto uno dei seguenti criteri:

  • La proprietà del bene sottostante viene trasferita al locatario entro la fine della durata del leasing.

  • Il locatario ha un'opzione di acquisto per acquistare il bene locato ed è ragionevolmente certo di utilizzarlo.

  • La durata del leasing copre la maggior parte della vita economica residua dell'attività sottostante. Questo è considerato pari o superiore al 75% della vita economica rimanente dell'attività sottostante.

  • Il valore attuale della somma di tutti i pagamenti del leasing e dell'eventuale valore residuo garantito dal locatario corrisponde o supera il valore equo dell'attività sottostante.

  • Il bene è così specializzato da non avere un uso alternativo per il locatore dopo la durata del contratto di locazione.

Quando nessuno dei criteri precedenti è soddisfatto, il locatario deve classificare un leasing come un leasing operativo.

Le scelte per un locatore sono che un leasing possa essere designato come leasing di tipo commerciale, leasing finanziario diretto o leasing operativo. Se tutte le condizioni precedenti appena annotate per il leasing finanziario di un locatario sono soddisfatte da un leasing, il locatore lo designa come leasing di tipo commerciale. In caso contrario, il locatore può scegliere di designare un leasing come leasing finanziario diretto o leasing operativo. Il locatore dovrebbe designare qualsiasi leasing residuo come leasing finanziario diretto quando sono soddisfatti entrambi i seguenti criteri:

  • Il valore attuale dei pagamenti del leasing e qualsiasi valore patrimoniale residuo che è garantito dal locatario o da qualsiasi altra parte corrisponde o supera sostanzialmente tutto il fair value dell'attività sottostante. In questo contesto, "sostanzialmente" indica il 90% o più del valore equo dell'attività sottostante.

  • Il locatore probabilmente riscuoterà i pagamenti del leasing, nonché qualsiasi importo aggiuntivo necessario per soddisfare la garanzia del valore residuo.

Quando nessuno di questi criteri aggiuntivi è soddisfatto, il locatore classifica un leasing come un leasing operativo.

A partire dalla data di inizio di un leasing, il locatario valuta la passività e il diritto d'uso associato al leasing. Queste misurazioni sono derivate come segue:

  • Responsabilità di locazione . Il valore attuale dei canoni di locazione, scontato al tasso di sconto del leasing. Questo tasso è il tasso implicito nel contratto di locazione quando tale tasso è facilmente determinabile. In caso contrario, il locatario utilizza invece il suo tasso di indebitamento incrementale.

  • Asset diritto di utilizzo . L'importo iniziale della passività per leasing, più eventuali pagamenti per leasing effettuati al locatore prima della data di inizio del leasing, più eventuali costi diretti iniziali sostenuti, meno eventuali incentivi per leasing ricevuti.

Quando un locatario ha designato un leasing come finanziario, dovrebbe rilevare quanto segue per tutta la durata del leasing:

  • L'ammortamento in corso del diritto d'uso del bene

  • L'ammortamento in corso degli interessi sulla passività per leasing

  • Eventuali pagamenti variabili del leasing che non sono inclusi nella passività del leasing

  • Qualsiasi perdita di valore del diritto d'uso dell'attività

Quando un locatario ha designato un leasing come un leasing operativo, il locatario deve rilevare quanto segue per tutta la durata del leasing:

  • Un costo del leasing in ciascun periodo, in cui il costo totale del leasing è ripartito a quote costanti lungo la durata del leasing.

  • Eventuali pagamenti variabili del leasing che non sono inclusi nella passività del leasing

  • Qualsiasi perdita di valore del diritto d'uso dell'attività

In un leasing di tipo commerciale, si presume che il locatore stia vendendo un prodotto al locatario, il che richiede il riconoscimento di un utile o di una perdita sulla vendita. Di conseguenza, ciò si traduce nella seguente contabilizzazione alla data di inizio del contratto di locazione:

  • Il locatore cancella l'attività sottostante, poiché si presume che sia stata venduta al locatario.

  • Il locatore rileva un investimento netto nel contratto di locazione. Questo investimento include quanto segue:

    • Il valore attuale dei canoni di locazione non ancora ricevuti

    • Il valore attuale dell'importo garantito del valore residuo dell'attività sottostante alla fine della durata del leasing

    • Il valore attuale dell'importo non garantito del valore residuo dell'attività sottostante alla fine della durata del leasing

    • Il locatore rileva qualsiasi utile o perdita di vendita causato dal contratto di locazione.

    • Il locatore rileva eventuali costi diretti iniziali come costo, se esiste una differenza tra il valore contabile dell'attività sottostante e il suo fair value. Se invece il fair value dell'attività sottostante è pari al suo valore contabile, differire i costi diretti iniziali e includerli nella valutazione dell'investimento del locatore nel leasing.

Inoltre, il locatore deve tenere conto delle seguenti voci successive alla data di inizio del contratto di locazione:

  • L'importo corrente degli interessi guadagnati sull'investimento netto nel leasing.

  • Se sono presenti pagamenti di leasing variabili che non sono stati inclusi nell'investimento netto nel leasing, registrarli a conto economico nello stesso periodo di riferimento degli eventi che hanno attivato i pagamenti.

  • Riconoscere qualsiasi perdita di valore dell'investimento netto nel leasing.

  • Regolare il saldo dell'investimento netto nel leasing aggiungendo il reddito da interessi e sottraendo eventuali pagamenti del leasing riscossi durante il periodo.

Alla data di inizio di un contratto di locazione finanziaria diretta, il locatore svolge le seguenti attività:

  • Riconosci l'investimento netto nel contratto di locazione. Ciò include l'utile di vendita e gli eventuali costi diretti iniziali il cui riconoscimento è differito.

  • Rilevare una perdita di vendita causata dal contratto di leasing, se si è verificata

  • Eliminare l'attività sottostante

Inoltre, il locatore deve tenere conto delle seguenti voci successive alla data di inizio del contratto di locazione:

  • Registrare l'importo corrente degli interessi guadagnati sull'investimento netto nel leasing.

  • Se sono presenti pagamenti di leasing variabili che non sono stati inclusi nell'investimento netto nel leasing, registrarli a conto economico nello stesso periodo di riferimento degli eventi che hanno attivato i pagamenti.

  • Registrare qualsiasi perdita di valore dell'investimento netto nel leasing.

  • Regolare il saldo dell'investimento netto nel leasing aggiungendo il reddito da interessi e sottraendo eventuali pagamenti del leasing riscossi durante il periodo.

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